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深圳新聞網(wǎng)2025年3月15日訊（記者 張玲）近日，一則“36名男子被假借‘婚戀’名義誘導(dǎo)買房”的消息在樓市掀起不大不小的風(fēng)波。經(jīng)查，以“婚戀”為由參與購(gòu)房引導(dǎo)的女性共15人，均為深圳易家置業(yè)顧問(wèn)有限公司銷售人員。目前，該事件仍在調(diào)查處理中。
如電信詐騙“殺豬盤”“酒托”一般的劇本，配方一樣，但標(biāo)的額有點(diǎn)大。只不過(guò)這一次有點(diǎn)波詭云譎：這房子買了，到底能不能索賠，向誰(shuí)索賠？如果想退房，能不能退？如何退？本期法律“玲”距離，我們邀請(qǐng)誠(chéng)公律師事務(wù)所資深律師黃志明，為我們撥開(kāi)樓市迷霧，看清背后的法律關(guān)系。
法律“玲”距離：這種樓市“殺豬盤”，購(gòu)房者可以要求退房嗎，可以起訴中介公司詐騙并且索賠嗎？
黃志明律師：根據(jù)《民法典》第148條規(guī)定，因受欺詐簽訂的合同，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷。但合同是具有相對(duì)性的，合同的雙方是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，也就是說(shuō)購(gòu)房者需要證明欺詐行為來(lái)自合同相對(duì)方的開(kāi)發(fā)商，如果作為合同相對(duì)方的開(kāi)發(fā)商并不知道此事，那么這份合同可能是難以被撤銷。
但如果購(gòu)房者能證明開(kāi)發(fā)商與中介公司串通，一起以虛構(gòu)婚戀關(guān)系、承諾結(jié)婚等欺詐手段誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)房，且該欺詐行為直接影響其購(gòu)房決策，法院可能支持撤銷合同并要求退房退款。
另外，目前本案中介人員是否構(gòu)成詐騙罪存在著爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于是否滿足詐騙罪中的行為人獲得了“非法利益”、“導(dǎo)致了他人的損失”，因?yàn)槟壳傲私赓?gòu)房者是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的房產(chǎn)、錢也是換了一種形式存在，不存在獲得非法利益，也沒(méi)有導(dǎo)致?lián)p失，因此不符合詐騙罪的要件，除非有證據(jù)突破以上事實(shí)。
但我個(gè)人認(rèn)為中介人員行為是構(gòu)成民事欺詐的，購(gòu)房者可主張中介人員和中介公司賠償損失。
房產(chǎn)買賣是大額消費(fèi)，購(gòu)房需謹(jǐn)慎。（本網(wǎng)資料圖）
法律“玲”距離：記者注意到，有媒體報(bào)道稱“涉事業(yè)主均通過(guò)某交友平臺(tái)認(rèn)識(shí)并添加女性微信好友，隨后建立戀愛(ài)關(guān)系。相處過(guò)程中女性好友告知購(gòu)房者是以結(jié)婚為目的與其相處，提出需購(gòu)房增加父母同意婚事的可能性，并將中介人員推薦給購(gòu)房者。經(jīng)上述女性引導(dǎo)，相關(guān)業(yè)主自行在龍光玖璟臺(tái)和昊藝尚苑小區(qū)購(gòu)房。以上交易均由深圳易家置業(yè)顧問(wèn)有限公司中介帶客成交?！?/strong>
案件中涉案的房地產(chǎn)公司，中介公司有沒(méi)有法律責(zé)任？
黃志明律師：中介公司責(zé)任可能包括以下方面：
民事責(zé)任方面：根據(jù)《民法典》第962條，中介機(jī)構(gòu)若故意隱瞞事實(shí)或提供虛假信息，需承擔(dān)損害賠償責(zé)任。若中介公司未對(duì)員工行為盡到監(jiān)管責(zé)任，根據(jù)《民法典》第1191條，公司需承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償購(gòu)房者損失。
刑事責(zé)任方面：若中介公司組織、培訓(xùn)銷售人員以欺詐手段促成交易，可能構(gòu)成詐騙罪。但需要符合詐騙罪的指以非法占有為目的，使用欺騙方法，騙取數(shù)額較大的公私財(cái)物的行為的條件。目前有關(guān)機(jī)關(guān)還在調(diào)查，需進(jìn)一步查證。
行政責(zé)任方面：涉案的中介公司據(jù)傳未備案，可能面臨住建部門處罰（如取消網(wǎng)簽資格、罰款）。
開(kāi)發(fā)商責(zé)任：若開(kāi)發(fā)商未參與欺詐且房屋價(jià)格合理、交易合法，一般無(wú)需擔(dān)責(zé)。但若開(kāi)發(fā)商與中介合謀或默許欺詐行為，則在民事上購(gòu)房者可作為受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同，要求退房退款。在刑事上，如果有關(guān)機(jī)構(gòu)查證符合詐騙罪的構(gòu)成要件則需承擔(dān)刑事責(zé)任。
誠(chéng)公律師事務(wù)所黃志明律師。（本網(wǎng)資料圖片）
法律“玲”距離：據(jù)媒體報(bào)道，涉事房地產(chǎn)公司表示，購(gòu)房交易均由購(gòu)房人本人簽字辦理，自行繳納購(gòu)房款、辦理銀行按揭貸款等相關(guān)手續(xù)；房屋出售價(jià)格也與同一樓盤同一時(shí)期的其他購(gòu)房?jī)r(jià)格相當(dāng)，無(wú)溢價(jià)銷售。這是否意味著，購(gòu)房者無(wú)理由要求退房？
黃志明律師：即使購(gòu)房手續(xù)合法、價(jià)格合理，若簽訂合同的基礎(chǔ)（如購(gòu)房動(dòng)機(jī)）因欺詐而違背真實(shí)意思表示，仍可以撤銷合同，要求退房。例如，購(gòu)房者因誤信婚戀承諾而購(gòu)房，屬于或“受欺詐”情形，可撤銷合同。
但若無(wú)證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商參與欺詐，法院可能不予支持撤銷合同的退房訴求。
法律“玲”距離：購(gòu)房者與銀行之間產(chǎn)生的房貸怎么辦？繼續(xù)還貸還是可以終止房貸？
黃志明律師：若確認(rèn)開(kāi)發(fā)商具有民事欺詐行為，合同被撤銷，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商解除合同并退還房款，同時(shí)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
若合同未被撤銷，購(gòu)房者需繼續(xù)還貸，或嘗試轉(zhuǎn)賣房屋（可能因市場(chǎng)低迷面臨虧損），同時(shí)可考慮起訴中介公司要求賠償損失。
法律“玲”距離：房產(chǎn)購(gòu)置是大額消費(fèi)，誰(shuí)的錢都不是大風(fēng)吹來(lái)的。關(guān)于穩(wěn)妥購(gòu)房，黃律師有什么建議？
黃志明律師：核實(shí)信息——要求中介提供房屋權(quán)屬、抵押狀況等官方證明，并通過(guò)房管部門查驗(yàn)真?zhèn)巍?/p>
審慎交易——避免短期內(nèi)因情感因素進(jìn)行大額交易，尤其是涉及婚戀承諾的購(gòu)房行為。
合同審查——購(gòu)房前咨詢律師，明確合同條款（如退房條件、違約責(zé)任），避免被格式條款限制權(quán)利。
保留證據(jù)——留存溝通記錄、轉(zhuǎn)賬憑證等，以便維權(quán)。
核實(shí)中介資質(zhì)——確認(rèn)中介機(jī)構(gòu)是否備案，避免選擇非法中介。
（本文視頻由黃志明律師提供）