張玲說(shuō)法|住宅以套內(nèi)面積交易，公攤面積會(huì)消失？那房?jī)r(jià)契稅呢?
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住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易對(duì)總房?jī)r(jià)并無(wú)影響
深圳新聞網(wǎng)2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發(fā)布《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見(jiàn)稿，其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》中提到”住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易“，一經(jīng)公布便引起廣泛討論，有人認(rèn)為公攤面積就此消失，也有專(zhuān)業(yè)人員指出這只是說(shuō)法不同而已，并不影響住房的面積公攤。
記者注意到，還有人關(guān)心，交易方式強(qiáng)調(diào)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行，是否會(huì)影響到房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式以及契稅……房?jī)r(jià)是否會(huì)受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準(zhǔn)備買(mǎi)房者睡不著覺(jué)吶。
為了讓各位睡個(gè)安穩(wěn)覺(jué)，我們請(qǐng)來(lái)深圳三位資深房產(chǎn)律師做一次詳細(xì)的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。
【關(guān)于交易方式和計(jì)價(jià)方式】
以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易≠按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)
顏宇丹律師指出，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，銷(xiāo)售商品房的計(jì)價(jià)方式不在這份文件的規(guī)定范圍之內(nèi)。目前商品房計(jì)價(jià)的規(guī)定在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)，2001年），第十八條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。”該規(guī)定并未失效。
顏宇丹律師注意到，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》的表述“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。她告訴記者，目前商品房銷(xiāo)售合同上要求必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積，即也是按套內(nèi)使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來(lái)“計(jì)價(jià)”。
“即使今后政府出臺(tái)商品房按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)的政策，一般新政實(shí)施都有節(jié)點(diǎn)，也會(huì)規(guī)定具體實(shí)施細(xì)則和新舊銜接的問(wèn)題，不會(huì)影響之前已按建筑面積計(jì)價(jià)和計(jì)算契稅的交易，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢?！?/span>
【關(guān)于建筑面積和套內(nèi)建筑面積】
公攤面積計(jì)算和房屋總價(jià)不受影響
劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規(guī)就發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)中出現(xiàn)了建筑面積和套內(nèi)建筑面積混用的現(xiàn)象，比如2005年的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》中第六條有這么一句話(huà)”對(duì)于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)“。
2013年起深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)變成以建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，目前的商品房預(yù)售合同范本也是以總價(jià)和套內(nèi)建筑面積計(jì)算。如果說(shuō)以套內(nèi)建筑面積和以建筑面積交易沒(méi)有區(qū)別的話(huà)，可能沒(méi)法解釋為什么有這種從建筑面積向套內(nèi)建筑面積演變的傾向。
“從專(zhuān)業(yè)的角度看，不管使用套內(nèi)建筑面積還是使用建筑面積計(jì)價(jià)，并不影響公攤面積的計(jì)算和房屋總價(jià)，目前深圳的商品房預(yù)售合同中關(guān)于面積誤差的約定也是以套內(nèi)建筑面積計(jì)算的，所以就深圳購(gòu)房者而言短時(shí)間內(nèi)可能沒(méi)有什么變化”，劉亞娟律師說(shuō)，以套內(nèi)建筑面積甚至套內(nèi)使用面積計(jì)算，體現(xiàn)了一種以消費(fèi)者為中心的發(fā)展方向，開(kāi)發(fā)商的交付標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越讓購(gòu)房者看得見(jiàn)了，畢竟套內(nèi)建筑面積和大小的關(guān)系是看得見(jiàn)的，容積率和小區(qū)院子大小的關(guān)系也看得見(jiàn)的?！皩?duì)消費(fèi)者而言，這比擺出一堆數(shù)據(jù)和權(quán)威測(cè)繪機(jī)構(gòu)更來(lái)得放心，借用互聯(lián)網(wǎng)用語(yǔ)，這個(gè)政策實(shí)際上是用戶(hù)導(dǎo)向的，增強(qiáng)房地產(chǎn)交易中的用戶(hù)體驗(yàn)?！?/span>
劉亞娟律師提到，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，仍然有不少購(gòu)房者權(quán)利受到侵害，由于法律存在漏洞無(wú)法維權(quán)。如今房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)成熟，也該到了傾向于保護(hù)購(gòu)房者的時(shí)候了，她說(shuō)，“期待更進(jìn)一步的政策出臺(tái)（比如現(xiàn)房銷(xiāo)售等），讓購(gòu)房者看到的即是買(mǎi)到的?！?/span>